Приобрести новую квартиру с минимальными вложениями позволяет договор долевого участия. Будущий владелец вкладывает средства на этапе строительства, что заметно снижает цену жилья. Застройщики не всегда тщательно следят за выполнением своих обязательств. Существуют риски, что жилье не сдадут к сроку, указанному в соглашении. В этом случае дольщик имеет право на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ за каждый день просрочки. Дополнительно можно получить компенсацию за моральный ущерб и понесенные убытки. Сделать это можно через суд с помощью опытного юриста по недвижимости.
С какого момента срок считается просроченным?
Срок считается просроченным, если клиент не получил квартиру тем числом, которое указано в договоре. Например, в документе фигурирует дата 15 октября 2024 года. С 16 октября начисляется пеня. Застройщики понимают, что за каждый день просрочки придется выплачивать крупную сумму неустойки, поэтому идут на уловки, которые позволяют расплывчато сформулировать дату передачи жилья и обойтись без взыскания.
В контракте могут быть указаны следующие условия:
- передача квартиры не позднее определенного квартала (например, 3 квартала 2024 года) – если сравнивать с предыдущим примером, срок сдвигается почти на 45 дней, уменьшая сумму неустойки. Точная дата в этом случае определяется с помощью производственного календаря, которым пользуются бухгалтеры;
- передача жилья после 1-2 месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию. В этой ситуации в договоре должна быть точная дата сдачи. Если ее нет, то информацию можно получить на сайте застройщика или из Проектной декларации.
Опытный юрист легко рассчитает дату начала просрочки с учетом действующего законодательства, поможет добиться взыскания неустойки.
По каким причинам застройщик переносит сдачу?
Строительство многоэтажного дома или жилого комплекса – длительный процесс, который часто растягивается на несколько лет. За этот период проблемы могут возникнуть даже у ответственного застройщика. Причины переноса могут быть различны, но они не снимают ответственности с девелопера. Среди наиболее частых поводов для изменения периода сдачи:
- несвоевременная поставка стройматериалов, оборудования подрядчиками;
- административные барьеры;
- проблемы с подключением возведенного здания к коммуникациям;
- недостаток финансовых средств у застройщика;
- несоответствие характеристик здания проектным данным;
- стихийные бедствия.
Застройщик должен уведомить клиента об изменении сроков. Это не снимает ответственности по уплате неустойки. Если строительная компания предлагает заключить дополнительное соглашение с новой датой сдачи. При его подписании дольщик лишается прав на неустойку. Это должно компенсироваться бонусами или дополнительными услугами.
Задержки сдачи дома и передачи квартиры: отличия
Задержка сдачи дома связана с невозможностью своевременно построить здание или ввести его в эксплуатацию. Это может стать причиной переноса передачи или никак не повлиять на данный процесс, если в договоре стоит точная дата. Задержка передачи жилья может возникнуть по вине дольщика. Например, если он не подпишет своевременно акты приемки-передачи. Застройщик уведомляет клиента о передаче квартиры. После получения уведомления в течение 2 месяцев нужно подписать акты. Если ремонт некачественный, то необходимо в этот период направить претензии на взыскание неустойки, которые поможет составить опытный юрист по недвижимости.
В каких случаях можно взыскать неустойку и как она рассчитывается?
С момента нарушения даты передачи жилья начисляется неустойка за каждый день просрочки. Для физических лиц она рассчитывается по формуле:
(стоимость квартиры, указанная в договоре)*1/150*(количество дней просрочки)*(ключевая ставка ЦБ РФ)
Для юридических лиц сумма неустойки уменьшается в два раза при расчете взыскания по этой формуле.
При начислении необходимо учитывать моратории на взыскание, которые вводятся Правительством РФ. В Постановлениях указываются периоды, за которые неустойка не начисляется. Это учитывает юрист при расчете суммы взыскания.
Как взыскать неустойку с застройщика?
Взыскание неустойки выполняется в оговоренном в законе порядке. На каждом этапе требуется внимательная работа с соглашением, правильное оформление документам. По этой причине взыскание неустойки с застройщика лучше доверить опытному юристу. Работа выполняется в следующем порядке:
- направляется досудебная претензия по актуальному адресу ценным письмом с описью вложения. В документе указывается сумма неустойки и время для удовлетворения требований;
- в случае неудовлетворения требований готовятся документы в суд: исковое заявление, квитанции об отправки претензии и ее копия, расчет неустойки, подтверждение расходов на юридические услуги. К документам прикладывается копия договора долевого участия;
- составляется исковое заявление, в котором указывается обстоятельства дела и подтверждается правовая позиция;
- выбирается суд, в который направляется исковое заявление;
- подается иск – через автоматизированную систему, ценным письмом или лично через канцелярию суда. При необходимости выплачивается пошлина (при иске на сумму более 1 миллиона рублей);
- после получения решения суда через 30 дней истец обращается за исполнительным листом для взыскания;
- с исполнительным листом истец обращается в банк застройщика, реквизиты которого имеются в контракте. При наличии денег на счетах строительной организации банк переводит сумму взысканий истцу;
- при отсутствии денег – исполнительный лист передается судебным приставам для принудительного взыскания.
Судебные разбирательства идут в течение 3 месяцев. Если застройщик обращается с апелляцией, то срок взыскания увеличивается до 5 месяцев. На всех этапах желательно сопровождение истца юристом по недвижимости. Это сделает взыскание неустойки максимально полным.
Можно ли расторгнуть договор ДДУ при задержке сроков сдачи?
Закон об участии в долевом строительстве разрешает расторжение соглашения при затягивании сдачи объекта. У дольщика есть такое право, если задержка превышает более 2 месяцев с оговоренной даты передачи жилья в собственность. Целесообразность расторжения и взыскании неустойки обсуждается в индивидуальном порядке. Если работы на объекте ведутся, а до сдачи в эксплуатацию остается несколько недель – по материальные потери от расторжения ДДУ будут высокие, так как на рынке недвижимости наблюдается положительная динамика и цены постоянно растут, особенно в Москве и крупных городах.
Счет эскроу — возврат денег дольщику при задержке застройщиком сроков сдачи дома
При заключении соглашения с застройщиком клиент переводит сумму стоимости квартиры на счет эскроу. Это счет в банке, при открытии которого заключается трехсторонний договор. В документе указывается продолжительность депонирования. При вводе жилья и передачи соответствующих документов в банк, кредитная организация рассчитывается с застройщиком без участия дольщика. Это удобно и помогает снизить риски.
Если застройщик задерживает сдачу дома, то клиент имеет право расторгнуть контракт в одностороннем порядке. В этой ситуации банк возвращает деньги с эскроу счета в полном объеме. Если средства были взяты в ипотеку, то дольщик теряет уплаченные проценты. Другим риском при использовании эскроу счетов является возможное банкротство кредитной организации. В этом случае необходимо учитывать, что страхуется сумма до 10 миллионов рублей. Если стоимость жилья выше – риски несет клиент.
Что делать, если квартира в ипотеке?
При покупке жилья по ипотеке необходимо уведомлять кредитную организацию обо всех изменениях, затрагивающих права требования по договору во избежание взысканий. При задержке сдачи новостройки в банк предоставляются документы, подтверждающие нарушение сроков соглашения. Это может быть приложение к договору, уведомление о переносе даты введения объекта в эксплуатацию, решения суда о банкротстве застройщика.
Как застройщик передает квартиру?
Перед началом процесса передачи жилья дольщику застройщик должен получить акт ввода дома в эксплуатацию. Этот документ подписывает государственная комиссия. В его наличии необходимо обязательно убедиться. Процесс передачи квартиры начинается за 1-2 месяца до даты, указанной в договоре. Для его инициации необходимо письменное уведомление о том, что необходимо приступить к приемке.
Основным документом передачи жилья является Акт приемки. Перед его подписанием с застройщиком необходимо удостовериться, что площадь недвижимости соответствует данным соглашения и БТИ. Рекомендуется внимательно проверить работу коммуникаций, качество окон, дверей, перегородок, стяжек. При обнаружении недостатков необходимо указать на них застройщику и дать время на устранение дефектов. Невыполнение требований дает право на расторжение договора, взыскание неустойки за ремонт ненадлежащего качества.
Подписанный Акт приемки свидетельствует о согласии дольщика с качеством выполненных застройщиком работ. После его подписания все дефекты придется устранять самостоятельно. Для приемки квартиры обязательно нужно явиться в срок. Застройщик имеет право самостоятельно подписать Акт приемки, если клиент не явился в течение 60 дней после указанной в соглашении даты.
Какие у дольщиков есть права?
При выявлении отступлений от условий договора, действующих СНиПов и ГОСТов в процессе приемки, дольщик имеет право потребовать устранить неполадки. Компания выполняет это за свои средства и в оговоренное время. Среди других прав:
- уменьшение суммы контракта для компенсации выявленных недостатков;
- возмещение расходов, если дефекты устраняются клиентом самостоятельно;
- расторжение соглашения при существенных нарушениях застройщиком СНиПов и нежелании устранить недостатки.
Все действия выполняются в рамках действующего законодательства и Гражданского кодекса. Повысить эффективность претензий, своевременно получить неустойку поможет юридическое сопровождение приемки квартиры.
Налоги с неустойки по ДДУ
Неустойка и штрафы за некачественную отделку, полученные дольщиком, являются доходом, с которого требуется заплатить налог. Исключение из этого правила – компенсация за моральный ущерб и выплаты, связанные с возмещением судебных расходов. Выплачивается НДФЛ, который для резидентов РФ составляет 13% от полученной суммы. Налог выплачивается на основании уведомления до 1 декабря следующего года.
Услуги юристов по взысканию неустойки по ДДУ
При реализации законных прав на взыскание неустойки можно столкнуться с препятствиями со стороны застройщика, нежеланием выплачивать компенсации. Представители строительной компании часто отказываются подписывать протокол осмотра квартиры с перечнем выявленных недостатков. Застройщики препятствуют допуску независимых экспертов, затягивают устранение дефектов, составляют односторонние Акты приемки, не дожидаясь установленных законодательством сроков.
Для решения спорных ситуаций необходимо привлекать юристов по недвижимости. Специалисты грамотно анализируют сложившиеся обстоятельства, эффективно защищают права будущих собственников недвижимости. Опытные юристы знакомы с последними изменениями законодательства, что помогает им действовать безошибочно. При взыскании неустойки юридическая компания сопровождает клиента на всех этапах процесса от досудебной претензии до получения полной суммы компенсации на счет.
Для начала работы по получению неустойки от застройщика достаточно подписать договор об оказании услуг и передать документы, необходимые юристам для работы. Процесс разбирательства длительный. Чем раньше начинается процедура получения неустойки, тем выше шансы на компенсацию в полном размере.